Цены на недвижимость в «пандемийных фаворитах» вроде Флориды и Техаса начали снижаться, а старожилы рынка — Нью-Йорк, Чикаго и Детройт — показывают рост до 7.9% в год. Это означает, что рынок недвижимости США перестал быть спекулятивным и всё больше зависит от фундаментальных факторов: устойчивого спроса, уровня предложения и региональной экономики. Индекс Case-Shiller показал, что прирост цен в апреле составил всего 2.7% — минимальный за два года. Одновременно, доля покупателей впервые упавшая до 30% указывает на то, как высокие ставки по ипотеке вытесняют молодых игроков с рынка. Но несмотря на рост предложения, обвального падения цен не будет — слишком мало желающих продавать жильё с дешёвой ипотекой прошлого.
На протяжении последних десяти лет рынок недвижимости США демонстрировал уверенный рост, достигая рекордных уровней в условиях низких ипотечных ставок, дефицита предложения и ажиотажного спроса, подогреваемого пандемией COVID-19. Однако в 2025 году ситуация начала резко меняться. Согласно данным, опубликованным 24 июня CNBC, рост цен на жилье в США замедляется быстрее, чем ожидалось. Причины этой динамики кроются в сочетании макроэкономических, демографических и структурных факторов, которые мы подробно разберем ниже.
1. Изменение трендов: от бурного роста к стагнации
Согласно индексу S&P CoreLogic Case-Shiller, в апреле 2025 года цены на жилье в США выросли лишь на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это — самый медленный темп роста за почти два года, и значительное снижение по сравнению с 3,4% в марте.
Важно понимать, что эти цифры отражают усреднённые данные за последние три месяца, и потому реальные текущие тенденции могут быть даже более выраженными. Так, более оперативный анализ от Parcl Labs показывает, что в мае 2025 года цены в целом перестали расти, выйдя на нулевую динамику в годовом выражении.
2. Откуда дует ветер: региональная перестройка рынка
Одним из малоизвестных, но ключевых изменений на рынке стала смена региональных лидеров. В разгар пандемии бурный рост цен наблюдался в южных штатах (Sun Belt): Флорида, Техас, Аризона. Однако в 2025 году тенденция изменилась.
“Этот цикл кардинально перетасовал региональное лидерство — рынки, которые были любимцами пандемии, сейчас отстают, в то время как традиционно стабильные регионы Среднего Запада и Северо-Востока показывают наилучшие результаты,” — заявил Николас Годек (Nicholas Godec), глава отдела фиксированного дохода в S&P Dow Jones Indices.
Лидеры по росту цен в апреле 2025 года:
Нью-Йорк — +7,9%
Чикаго — +6%
Детройт — +5,5%
Аутсайдеры:
Тампа, Флорида — −2,2%
Даллас, Техас — −0,2%
Финикс, Аризона и Майами, Флорида — едва заметный рост чуть выше 1%
Таким образом, можно говорить о региональном перераспределении инвестиционного интереса в пользу мегаполисов с традиционно развитой инфраструктурой, стабильной занятостью и ограниченным новым строительством.
3. Ипотека: ключевой сдерживающий фактор
Еще одним препятствием для роста цен стала высокая стоимость ипотечных кредитов. После кратковременного всплеска выше 7% в апреле 2025 года, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке остается чуть ниже этой отметки.
Это оказывает особенно сильное влияние на покупателей, впервые выходящих на рынок, которые составили лишь 30% от общего числа сделок в мае 2025 года. Исторически их доля составляет около 40%, и сокращение на 10 процентных пунктов — серьезный удар по спросу.
“Каждый раз, когда ставки по ипотеке снижаются, мы видим всплеск активности. Это говорит о том, что на рынке остается значительное количество потенциальных покупателей, ожидающих более благоприятных условий,” — отмечает Селма Хепп, главный экономист компании Cotality.
4. Предложение растет — но медленно
Хотя в последние месяцы наблюдается рост предложения жилья, оно все еще остается ниже доковидных уровней. По данным Redfin, лишь 6% продавцов находятся в зоне риска убытка при продаже, что означает — большинство домовладельцев по-прежнему не испытывают давления к снижению цен.
Важный аспект: многие владельцы недвижимости не готовы продавать дома, приобретенные под ипотеку с низкой ставкой <4% в пандемийные годы. Это создает эффект «запертого жилья» (lock-in effect), ограничивая объемы вторичного рынка и поддерживая цены от резкого падения.
5. Новостройки: не спасают ситуацию
Новые дома могли бы восполнить нехватку предложения, однако объемы строительства остаются недостаточными. Барьеры в виде высокой стоимости материалов, нехватки рабочей силы и ужесточения строительных норм (особенно в крупных городах) сдерживают застройщиков.
Кроме того, покупатели новостроек также сталкиваются с высокой ипотекой, что делает их менее привлекательными в сравнении с более доступными старыми домами.
6. Фундаментальные изменения в спросе
Спрос на жилье стал более рациональным. В пандемийные годы рынок был подвержен эмоциональным покупкам, стремлением к большим домам, выезду в пригороды и удаленной работе. Сегодня ситуация нормализуется: молодые покупатели снова рассматривают аренду как альтернативу, особенно в условиях дороговизны жилья.
7. Инфляция и доходы населения
Рост цен на жилье уже отстает от уровня инфляции. По словам Асада Хана, главного экономиста Redfin, в течение 2025 года цены на жилье могут перейти к снижению в годовом выражении.
Средняя цена продажи в мае 2025: $442,036
Годовой рост: всего +0,5% (по сравнению с +4,5% годом ранее)
Это означает, что реальная (с поправкой на инфляцию) стоимость жилья начинает снижаться, что особенно заметно в южных регионах, где цены начали опускаться уже сейчас (например, −1,8% во Флориде за год).
8. Фактор неопределенности и настроения потребителей
На фоне геополитической нестабильности, колебаний фондового рынка и введения новых тарифов в экономике США, потребительские настроения ухудшились. Это отражается в снижении активности на рынке недвижимости.
Продажи на вторичном рынке в мае 2025 года составили 4,3 млн домов в годовом исчислении, что хоть и на 0,8% выше, чем в апреле, но остается самым низким майским показателем с 2009 года.
9. Судебные и технологические факторы: случай Zillow
В июне 2025 года брокерская компания Compass Realty, лидер по объему продаж в США, подала в суд на сайт Zillow. Причина — обвинения в антиконкурентном сговоре, направленном на монополизацию рынка цифровых объявлений о продаже недвижимости.
Этот процесс может оказать долгосрочное влияние на всю отрасль, поскольку технологические платформы все больше определяют, кто и как получает доступ к информации о рынке.
Снижение темпов роста цен на жилье в 2025 году не следует путать с надвигающимся обвалом. Рынок стал более зрелым: цены теперь зависят не от ажиотажного спроса, как в 2020–2022 годах, а от экономических и демографических основ. Это возвращение к фундаментальной оценке стоимости жилья — к тому, сколько оно действительно стоит, исходя из доходов населения, доступности кредитов и спроса на аренду.
2025 год знаменует собой переход рынка недвижимости США в фазу зрелости и стабилизации. Рост цен на жилье замедляется под влиянием высоких ипотечных ставок, роста предложения и рационализации спроса. Однако говорить о надвигающемся кризисе или массовом снижении цен преждевременно.
Даже если к концу года отдельные регионы покажут умеренное снижение, фундаментальных предпосылок для обвала — как в 2008 году — нет. Более вероятно, что рынок продолжит двигаться по сценарию плавной коррекции, при которой цены будут балансировать на грани нулевого роста в ближайшие годы.
Это — новая реальность американской недвижимости, где главным фактором становится не «где купить подешевле», а «где покупка действительно оправдана».